Les spécificités du bail commercial

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier commercial ou que vous envisagez d'en acheter un, vous devez savoir que la location de ce type de bien est différente de la location d'un bien immobilier résidentiel. Dans cet article, nous allons vous expliquer les spécificités du bail commercial, ses avantages et ses inconvénients.

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I. Les spécificités du bail commercial

A. Durée du contrat

Le contrat de location d'un bien immobilier commercial est souvent plus long que celui d'un bien immobilier résidentiel. La durée contractuel est de neuf ans et peut aller jusqu'à 12 ans pendant lequel le locataire peut donner congé uniquement tous les 3 ans. Cette durée permet une stabilité pour le locataire et offre de la visibilité à l'investisseur.

B. Révision du loyer

Le loyer d'un bien immobilier commercial peut être révisé tous les trois ans. Cette révision est basée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice du coût de la construction (ICC). Le loyer peut être augmenté ou diminué en fonction de l'évolution de ces indices.

C. Charges

Les baux d’habitation prévoient un encadrement strict de la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire. En immobilier commercial, la répartition est libre et inscrite dans les conditions des baux. 

En pratique, la majorité des charges de la coproprieté sont supportées par le locataire.

D. Travaux

Le bail commercial prévoit souvent des travaux à la charge du locataire, tels que les travaux d'aménagement ou les travaux de réparation et d'entretien. Le bailleur peut également demander au locataire de remettre le local en état à la fin du contrat. Le bail commercial offre une grande liberté et l’ensemble des travaux, à l’exception de ceux relevant du gros œuvre (toiture, murs porteurs et facade)., peuvent etre mis à la charge du locataire.

E. Cession du bail

Pour mémoire, le locataire a le droit au renouvellement de son bail à la fin de celui-ci. Prenons l’exemple d’un locataire ayant loué un commerce en 1990.Les loyers de l’époque étaient très inférieurs à ceux d’aujourd’hui. Depuis cette date, le locataire a conservé son bail qu’il a renouvelé. Le locataire se retrouve donc en 2023 avec un bail dont le loyer est très inférieur au prix du marché actuel.  

Le locataire peut céder ce droit au bail, c’est-à-dire le droit de louer moins cher que le marché. Plus le loyer au bail est faible, plus le droit au bail du locataire vaut cher.

Dans cette situation, le propriétaire des murs profite d’une très grande sécurité pour le paiement des ses loyers car, dans le cas ou le locataire ne paierait plus son loyer, il perdrait son droit au bail.

II. Les avantages et inconvénients du bail commercial

A. Avantages du bail commercial

Les baux sont conclus pour des durées entre 9 et 12 ans, permettant une bonne visibilité des parties. Le locataire peut habituellement donner congé tous les 3 ans moyennant un préavis de 6 mois. Ce délai de prévenance permet de commencer à rechercher un nouveau locataire avant le départ du précédent occupant.

La négociation des termes du bail est moins encadré que dans l’immobilier résidentiel et permet la recherche d’un équilibre satisfaisant pour le propriétaire et le locataire. Le locataire bénéficie aussi davantage tel que le droit au renouvellement de son bail à la fin de celui-ci, une garantie de pouvoir exploiter son commerce dans le temps ainsi que la possibilité dans le temps de créer de la valeur via son droit au bail.‍

B. Inconvénients du bail commercial

Dans le marché actuel, la durée de la vacance locative est en moyenne plus importante pour un bien immobilier commercial que pour un bien immobilier résidentiel. La qualité de l’emplacement, le montant du loyer attendu et les caractéristiques du local sont autant d’éléments susceptibles de raccourcir ou d’allonger la durée de location. 

Aussi, la gestion locative d'un bien immobilier commercial est souvent plus complexe que celle d'un bien immobilier résidentiel.

III. Conclusion

Longtemps réservé aux professionnels, l’investissement en locaux commerciaux permet à ceux qui en connaissent les tenants et aboutissants, d’investir dans l’outil de travail des commerçants tout en ayant une excellente visibilité des flux locatifs.