Immobilier commercial VS immobilier résidentiel

Si vous êtes intéressé.e par l'investissement immobilier, vous avez sûrement entendu parler de l'immobilier commercial et de l'immobilier résidentiel. Ces deux types d'investissement présentent des différences significatives. Dans cet article, nous allons examiner ces différences et discuter des avantages et inconvénients de chaque type d'investissement.

L'immobilier commercial correspond à un type de biens immobiliers destinés à être utilisés à des fins commerciales, telles que des bureaux, des magasins, des restaurants ou encore des entrepôts. D'un autre côté, l'immobilier résidentiel définit les biens immobiliers destinés à être utilisés pour des fins d'habitation, tels que des maisons et des appartements.

I. Les différences entre l'immobilier commercial et l'immobilier résidentiel

A. Loyer

Contrairement au résidentiel des grandes métropoles françaises ou les loyers sont encadrés par la loi, les loyers des baux commerciaux sont fixés librement.

B. Durée des contrats de location

Les contrats de location commerciale ont majoritairement des durées d’au moins 9 ans. Les locataires ont tendance à rester plus longtemps dans leur mur qu’il ont aménagé, décoré à l’image de leurs enseignes et dans lequel ils ont créé un flux de chalandise régulier. Le locataire peut donner congé tous les 3 ans moyennant un préavis de 6 mois.

Les contrats de location résidentielle sont essentiellement des baux civils de 6 ans dans lesquels les locataires peuvent donner congé à n’importe quel moment moyennant un préavis compris entre 1 et 3 mois.

Les locataires commerciaux préfèrent des contrats de location à long terme pour garantir la stabilité de leur entreprise. Les durées des contrats de location résidentielle ont tendance à être plus courts, car les locataires sont soumis aux aléas de la vie (arrivée d’un nouvel enfant, installation en couple, changement de lieu de travail…)

C. Charges et fiscalité

La fiscalité de l'immobilier commercial et de l'immobilier résidentiel diffère également. Les loyers étant soumis à la TVA, les charges peuvent être récupérées sur les dépenses engagées. Aussi, la taxe foncière est récupérable auprès du locataire commercial ce qui n’est pas permis dans le résidentiel.

Enfin, les investissements dans l'immobilier commercial peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux, tels que la déductibilité des dépenses d'entretien et de réparation.

D. Rendements

Les rendements locatifs dans le marché résidentiel des 5 plus grandes villes françaises oscillent entre 2.5% et 4.5% dans les plus. Sur ce même périmètre, les rendements en immobilier de commerce sont compris entre 3.5% et 7.5%.

E. Barrières à l'entrée

L’immobilier résidentiel a la vertu d’être compréhensible et connu de tous. C’est est un marché globalement ouvert : on peut retrouver en ligne la majorité des annonces des biens à louer ou à vendre et se renseigner facilement sur les valeurs des biens.

A l’opposé, l’immobilier commercial est un monde plus fermé ou se côtoie principalement des « initiés », (commerçant, foncières, assureurs et investisseurs professionnels avertis). Le marché de l’immobilier commercial et particulièrement des murs de commerce est un marché opaque ou les intervenants sont moins nombreux et plus spécialisés et l’information non accessible.

II. Les avantages et inconvénients de l'immobilier commercial

L'investissement dans l'immobilier commercial présente des avantages considérables. Tout d'abord, les revenus issus de la location sont généralement stables, car les baux commerciaux ont une durée plus longue que ceux de l'immobilier résidentiel. Les potentiels de rendement sont plus élevés.

Cependant, investir dans l'immobilier commercial comporte de nombreuses spécificités. L'investisseur dépend fortement de la qualité du locataire et de son activité commerciale. La qualité de l’emplacement, la solidité du locataire et la bonne santé de son secteur d’activité sont autant de points d’attention qui permettent un investissement réussi.‍

III. Les avantages et inconvénients de l'immobilier résidentiel

La demande locative en immobilier résidentiel est actuellement forte, car la France manque de logements. La contrepartie de cette avantage est que le rendement potentiel est moins élevé que celui de l'immobilier commercial et les durées de location sont plus courtes, nécessitant à chaque rotation d’effectuer quelques travaux de remise en état puis de retrouver un locataire.

IV. Conclusion

Investir dans l'immobilier commercial ou résidentiel dépend des objectifs de l'investisseur et de son analyse du risque.Le marché de l'immobilier résidentiel offre une demande locative forte, un rendement potentiel moins élevé, moins de visibilité et une fiscalité plus lourde.

L'immobilier commercial offre un potentiel de rendement plus élevé, une fiscalité avantageuse et une meilleure visibilité des flux.